Waarom je bij het huren van je eerste (of tweede) winkelruimte professioneel advies zou moeten overwegen

12 aug

3 minuten om te lezen

Je hebt een pand gevonden. De locatie voelt goed, de huurprijs lijkt te kloppen met wat je ervoor had begroot, en de verhuurder stuurt je een conceptcontract. Het enige wat nog rest, is tekenen.

Voor veel ondernemers die een winkel huren, of dit nu je allereerste winkelruimte is, of je tweede vestiging, is dit precies het moment waarop een beslissing wordt genomen die jarenlang financiële impact heeft, op basis van informatie die eigenlijk niet compleet is.

Het probleem is niet dat je het niet zou kunnen, het is dat je niet weet wat je niet weet

Dit is geen kwestie van intelligentie of zorgvuldigheid. Het is een kwestie van ervaring. Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte bevat tientallen bepalingen, over indexatie, huurvrije periode, breakopties, servicekosten, ontbindingsgronden, onderhoud, waarborgsom, en elk van die bepalingen kan in meer of mindere mate in jouw voordeel of nadeel zijn geformuleerd. Als je dit voor het eerst (of pas voor de tweede keer) doet, heb je simpelweg geen referentiekader om te beoordelen wat normaal is en wat niet.

Dat is precies waarom "ik heb het contract goed doorgelezen" niet hetzelfde is als "ik weet waar ik op moet letten". Lezen is iets anders dan herkennen.

De kosten van niet weten zijn zelden zichtbaar op het moment zelf

Een huurovereenkomst voelt op het moment van tekenen zelden als een risicovol document, het is meestal gewoon de laatste stap voordat je eindelijk kunt beginnen. Precies daarom worden de gevolgen van een minder gunstige bepaling vaak pas maanden of jaren later voelbaar: een indexatie zonder plafond die in een piekjaar hard toeslaat, een waarborgsom die langer dan nodig kapitaal vastzet, of een verlengingsclausule die bij de volgende termijn ineens een fors hogere huur oplevert.

Op dat moment is het te laat om nog te onderhandelen. De enige goede timing voor dit soort vragen is vóór de handtekening, niet erna.

Waarom dit met name bij een eerste of tweede locatie speelt

Gevestigde retailketens met een eigen vastgoedafdeling hebben dit probleem meestal niet, zij hebben iemand in dienst die dagelijks met huurovereenkomsten werkt. Voor een startende ondernemer, of een ondernemer die net toe is aan een tweede vestiging, ontbreekt die kennis meestal nog. Je bent tegelijkertijd bezig met alles wat bij het opstarten of uitbreiden komt kijken, personeel, assortiment, inrichting en het huurcontract is dan al snel het document waar je het minste tijd aan besteedt, terwijl het financieel gezien vaak het meest impactvolle stuk papier is dat je ondertekent.

Wat onafhankelijk advies toevoegt

Er is een verschil tussen "iemand die het contract voor je doorleest" en advies dat daadwerkelijk waarde toevoegt. Drie dingen maken dat verschil:

Een dubbele blik. Ervaring vanuit de dagelijkse praktijk van het runnen van een retailonderneming, gecombineerd met kennis van de vastgoedmarkt, zorgt voor een beoordeling die niet alleen juridisch-technisch is, maar ook rekening houdt met wat commercieel gezien reëel is voor jouw type onderneming.

Onafhankelijkheid. Veel partijen die bij een huurtransactie betrokken zijn, makelaars bijvoorbeeld, worden (mede) betaald door of werken in het belang van de verhuurder. Advies dat uitsluitend namens de huurder wordt gegeven, zonder enige relatie met de andere partij, voorkomt dat er ergens een belang meespeelt dat niet het jouwe is.

Een vaste, overzichtelijke prijs. Een van de grootste drempels om advies in te schakelen is de angst voor een onbekende rekening. Een vast tarief, vooraf bekend, maakt die drempel weg, je weet exact waar je aan begint, ongeacht hoe lang de beoordeling duurt.

Wanneer dit relevant is

Dit speelt niet alleen bij een gloednieuwe huurovereenkomst. Ook bij:

een eerste winkelruimte, waar je nog geen enkel referentiepunt hebt;
een tweede of volgende vestiging, waar de voorwaarden van je eerste locatie niet automatisch de norm zijn voor de volgende;
een bestaande huurovereenkomst die aan heronderhandeling toe is, bijvoorbeeld bij het einde van een termijn.

is het de moeite waard om de voorwaarden nog eens kritisch te laten beoordelen, in plaats van te vertrouwen op wat er destijds is afgesproken zonder dat je toen wist waar je op moest letten.

Tot slot

Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte teken je meestal niet vaker dan een paar keer in de levensduur van je onderneming. Juist daarom is het onwaarschijnlijk dat je de ervaring opbouwt om het zelf volledig te kunnen beoordelen en dat is niets om je voor te verontschuldigen. Het is precies de reden waarom onafhankelijk advies bestaat.

Wil je weten waar jouw (concept)huurovereenkomst staat op de tien punten die het verschil maken? Vraag De Scan aan! Een vaste prijs, een heldere rapportage binnen enkele werkdagen, en een telefonisch nagesprek om de bevindingen samen door te nemen. Wil je liever de gehele onderhandeling uit handen geven? Kies dan voor het Onderhandelingstraject.