Wat is een indexatie-cap, en waarom zou je ernaar vragen bij je huurovereenkomst?

Als je een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte tekent, kijk je waarschijnlijk vooral naar de huurprijs zelf: het bedrag dat je maandelijks overmaakt. Maar er is een bepaling die minstens zo veel invloed heeft op wat je uiteindelijk betaalt, en die vaak nauwelijks aandacht krijgt: de indexatie.

Wat is indexatie eigenlijk?

Vrijwel elke huurovereenkomst voor bedrijfsruimte bevat een indexatieclausule. Dit betekent dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de inflatie, meestal op basis van de Consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Op zich is dat logisch: een huurprijs die 10 jaar lang exact hetzelfde blijft, zou voor de verhuurder ook niet reëel zijn.

Het punt waar het interessant wordt, is: hoe die indexatie in het contract is vastgelegd.

Het verschil tussen indexatie mét en zonder plafond

In veel huurovereenkomsten is de indexatie direct en onbegrensd gekoppeld aan de CPI. Dat klinkt neutraal, maar het betekent dat je huur in een jaar met hoge inflatie net zo hard meestijgt als die inflatie zelf. 2022 is daar een goed voorbeeld van: de CPI steeg dat jaar met meer dan 10%. Voor een huurder met een huur van bijvoorbeeld €4.000 per maand betekende dit een stijging van honderden euro's per maand, in één klap, zonder dat daar iets tegenover stond. Een indexatie-cap (ook wel een maximum of plafond genoemd) begrenst hoe hard de huur in één jaar maximaal mag stijgen, ongeacht wat de CPI doet. Bijvoorbeeld: nooit meer dan 3% per jaar, zelfs als de inflatie dat jaar 10% is.

Waarom dit vaak niet standaard in een contract staat

Een cap is voor de verhuurder in theorie een concessie: in een jaar met hoge inflatie loopt de huurinkomst dan minder hard op dan zonder cap. Daarom wordt een indexatie-cap zelden uit zichzelf aangeboden in een conceptcontract. Dat betekent niet dat het onbespreekbaar is, het betekent vooral dat je ernaar moet vragen.

Waar je zelf op kunt letten

Als je je eigen (concept)huurovereenkomst erop naslaat, let dan op een paar dingen:

• Staat er een indexatieclausule in, en waar verwijst die naar? Meestal is dit de CPI alle huishoudens, maar er bestaan varianten.

• Is er een maximum genoemd? Vaak zul je zien dat dit ontbreekt, de clausule verwijst dan simpelweg naar "de CPI-wijziging", zonder plafond.

• Is er wél een minimum (een vloer) opgenomen, zonder maximum? Dat komt voor, en betekent dat de huur nooit kan dálen, maar wel onbegrensd kan stíjgen, een asymmetrische afspraak die het waard is om te herkennen.

Wat dit voor jou betekent

Een indexatie-cap is geen garantie tegen alle huurstijging, dat is ook niet reëel om te verwachten. Het is wel een manier om de bandbreedte van het risico te beperken, zodat een uitzonderlijk jaar niet direct een uitzonderlijke impact heeft op je bedrijfsvoering. Of een cap voor jouw situatie haalbaar is, en welk percentage redelijk is om voor te stellen, hangt af van de rest van het contract en de onderhandelingspositie, dat is precies het soort maatwerk waar we bij De Scan naar kijken.

Wil je weten hoe de indexatieclausule in jouw huurovereenkomst zich verhoudt tot de andere negen punten die we beoordelen? Vraag De Scan aan voor een rapportage binnen enkele werkdagen met persoonlijke toelichting. Wil je liever dat wij de onderhandeling volledig uit handen nemen? Kies dan voor het Onderhandelingstraject en laat het aan ons over!